歷史文化街區的商業價值一直是行業普遍關注的問題。有人認為過度濃厚的商業氣息，不僅改變了街區的外在面貌，也使其內在性質發生了變化；也有人認為，旅游和商業從來就密不可分，合理利用本身就是一種保護。

1）形式單一，同質化明顯

盡管國家對歷史文化街區的保護開發的重視程度不斷提升，但一些地區忽視對地方傳統建筑文化的整體繼承，使得新打造的歷史文化街區失去了“原真性”的文化特色。雜亂的業態、日漸趨同的景觀，使得歷史文化街區同質化現象區域明顯，以大理、麗江、鳳凰等古城街區為例，街區風情大同小異，商業化模式濃厚使其街區游客數量降低。

2）商業化開發嚴重

歷史文化街區承載著城市發展的記憶，歷史街巷、古民居樓等都反映著城市的發展脈絡，但是過度的商業化開發使得街區的格局風貌，生態環境不斷遭到破壞。歷史文化街區保護與開發之間的矛盾、社會效益與經濟效益之間的矛盾日益彰顯。

3）居住功能減弱，缺乏人氣

一些地區在保護開發歷史文化街區的過程中忽略了歷史街區的原住民的保護，環境的破壞也導致許多街區原住民不得不離開老街，人口流失造成老街的空心化，不僅使得老街建筑等遺產遭到破壞，同時也喪失了滋養傳統民風市井的土壤，使得街區缺乏人氣與活力。

歷史文化街區有著豐富的文化和較好的發展基礎，通過統籌規劃、統一建設，既改善了當地面貌，也帶動了街區商業的發展。因此，商業與街區可以實現雙向賦能，關鍵在于“度”的把握和業態的創新。

以重慶洪崖洞民俗風貌區為例，2006年開業三四天就接待游客70多萬人次，可謂一炮而紅。但游客的新鮮感一過，景區很快進入“冷凍期”，為此景區經過不斷摸索創新多年，發現文化帶給游客的“異質化”體驗，才是景區的核心吸引力。通過街區業態調整，壓縮和控制租金高，收效好的餐飲業，補貼和扶持文化產業，在景區外觀及環境打造上，進一步彰顯“燈火輝煌的最重慶”特色，2015年，景區接力《千與千尋》文化IP，逐漸火起來，并一直持續到現在。

2）用情感連接實現流量變現

歷史文化街區的改造要盡可能的體現城市生活與情感，其中文化是最好的載體，同時管理者也要做好經營管理，立足痛點，深挖需求，重視體驗，實現交易上的轉化，真正實現歷史文化街區的可持續發展。

以重慶山城巷為例，這里完整保留了自明清以來的南方民居院落、吊腳樓、防空洞等建筑風貌，連接了重慶城的過去、現在與未來。2018年起，山城巷進行了微改造，改造過程中特別注意歷史文脈的傳承，不僅完整保留了街區的風貌，也留下了一些老住戶，成為重慶老街改造的新范本。

3）修舊如舊，保護性創新

在城市化進程中，要留住或再現歷史街區原有的格局與場景，就要充分了解原有建筑、空間格局、歷史文化，需要從多方面獲取信息來源，如歷史文獻、歷史照片，實地走訪并聽取專家、傳統民俗繼承人和當地民眾的意見建議，形成系統科學的改造方案。

對于新建仿古建筑和配套景觀，要從設計風格、建筑材料的使用、立面色彩的選擇等方面進行多次實際論證，嚴格把關，最大限度地實現與原有建筑風格的協調統一。在街區的改造中，充分考慮實施性，平衡商業店面的統一性和多樣性。以建筑為背景，人的活動作為主體，從而呈現出來是充滿生機的街面。

綜上，歷史文化街區是城市的局部縮影，要確定其發展定位，對于城市發展的作用與承擔的功能，由此來進行改造工作，同時需要對當地文化充分挖掘，從而給游客提供全新的生活體驗，實現情感及文化認同，才能煥發持久生命力。

文：鋪偵探（微信公眾號）

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